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公寓達人 石自立（攝影者．高國展）

老公寓外觀破舊，一走進樓梯，腳踏的是傳統的磨石子地板，欄杆破舊。走進室內，燈光昏暗，壁紙剝落，牆上還有壁癌，浴廁天花板也黴斑處處，看了實在讓人直搖頭。

房子愈爛，轉手價差愈大

別人眼中的爛公寓，卻是石自立眼中的瑰寶。從事房地產買賣30年，石自立專挑爛房子下手，因為轉手的價差空間最大。

先來做以下的選擇題：

A公寓
權狀28坪、公設比0%、土地持分8.36坪、屋齡35年。
→ 使用面積：因為陽台未登記進權狀，整體使用面積有29.8坪。

B大樓
權狀28坪，公設比28%、土地持分3.24坪、屋齡10年。
→ 使用面積：扣除公設後，整體使用面積為20.16坪。

這兩間房子，你會想買哪一間？同樣的權狀面積，但使用面積卻相差了近10坪，且A公寓因為屋齡老，更容易議出有利買方的價格，這就是石自立偏好老公寓的主因。

公寓是指沒有電梯的4、5樓建築，扣除像透天厝、別墅等特殊產品。公寓通常屋齡很舊，但好處是土地持分大，在土地取得成本愈來愈高的情況下，未來如果有都更改建機會，就有機會老厝翻身成黃金屋。

不過目前都更成功的案件比例很低，如果是為了都更目的，希望房價翻兩番而購買老公寓，可得有等上10年以上的心理準備。

但若是為了自住需求，且家裡沒有長輩同住、不需擔心爬樓梯太累的問題，公寓倒是不錯的選擇，因為總價不高、且公設比很低，甚至是零。尤其是早年的老公寓很多公設，例如樓梯間，或是房子的附屬建物，如陽台、露台，或是向後方增建的房間、廚房都沒有登記在建物權狀中，未來還可以申請補登記，增加權狀面積，相當划算。

10個原則，教你買對不買貴

怎麼挑選老公寓，才有保值效果，石自立以他的實戰經驗彙整了以下10個挑選老公寓的關鍵原則，教你「買對不買貴」。

原則1》雙併公寓最理想

公寓產品區分成很多種，有些面臨大馬路的連棟公寓，是屬於一層一戶、一棟只有1個樓梯出入口的產品，礙於面寬有限，這種建築的樓梯通道通常很狹長且較陡，較不理想，且為狹長型建築，等於是除前後陽台外，中間的房間均是「暗房」 (即沒有對外採光的房子)，是最不理想的選擇。因緊鄰大馬路，居住環境也較吵雜。

最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓，依樓高來看，戶數約6～10戶，同樓層只有對門鄰居，環境較單純。

原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大

20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入建築面積計算，因此不列入權狀面積。如果能找到這種公寓，等於是買到賺到，因為是用權狀坪數去計算總價，而非使用面積。買進來以後，還可以向地政單位申請補登，費用約是1萬多元，但未來轉手卻可以因為權狀面積變大，放大成交價。

反過來說，萬一你買的是原屋主已經補登過的公寓，該怎麼評估價格合不合理呢？像是露台、平台、陽台、花台等附屬建物的價格只能算主建物的1/3價格，但屋主會合併計算，一起灌入總價中，記得買賣前先調閱建物謄本或是請房仲業者出具近3個月內申請的建物測量成果圖給你看，以免當了冤大頭。

原則3》避開傳統市場內的老公寓

選擇鄰近商圈或市場的公寓，生活機能好，下樓走幾步就能採買生活用品，但位於傳統市場內的老公寓除外，因為可能清晨4、5點就有人會擾你清夢，還可能傳來牲畜或漁穫的腥味，整體環境並不理想。

除非整個市場被遷移，否則這類老公寓想要等待都更，其實難上加難，因為傳統市場的1樓大多為營業店面使用，門口還租給臨時攤販做生意，兼收營業收益與租金收益，因此屋主都更的意願很低。

原則4》台北縣市頂樓有增建公寓最划算

如果在台北縣市，可以買到公寓頂樓，且還有頂樓增建的產品，是很值得考慮的選擇，因為頂樓增建可以賺到多的空間使用效益，且增建面積愈大愈划算。不過，老舊公寓的頂樓加蓋建築體通常也很老舊，如果要再花錢裝修，例如屋頂隔熱處理、防水工程等，均須事先評估算入購屋成本中。

如果出了台北縣市，老公寓頂樓則較乏人問津、且價格偏低，因為與其花錢修繕，還不如買華廈或大樓。

原則5》4樓頂加優於5樓頂加

一樣都是頂樓加蓋，買4樓會比買5樓更值得考慮。不要忘記，住公寓只能爬樓梯，樓層愈高，上下樓愈吃力，除非你把上下樓梯當健身運動選項之一，否則對大多數的人來說，5樓頂加要再多爬一層樓，對房價只有減分效果。

原則6》鄰近捷運出口老公寓，貸款容易

一般房子折舊年限通常是20年或30年，大部分老公寓都接近或超過這個年限，因此在銀行眼中，建物已經不值錢了，只剩土地價值，若希望貸款成數能高一點，最好挑交通便利的老公寓，尤其以捷運站出口為中心，向外輻射走路10分鐘以內的範圍，雖然屋齡舊，銀行的貸款成數也會因此提高，一般可到8成。

捷運對房價的加分效果以台北縣市最明顯，但目前高雄捷運與興建中的台中捷運，對兩地房價的支撐效果已慢慢浮現。

原則7》買巷口比買巷底好

愈接近巷口的公寓，保值效果愈佳，避免買巷子很深的巷底房子，尤其是死巷，一來出入不方便，二來有風水上的忌諱，未來脫手是一大利空，可能賠錢出售。

 

原則8》鄰近宮廟或嫌惡設施不要考慮

許多小巷弄內的老公寓房子，常會有民間宮廟、神壇或是宗祠坐落其間，有些位在一樓，比較容易發現，有些則藏身在較高樓層，單從馬路上經過，還不一定看得到。不管是哪一種，對房價的殺傷力都很大。

另外，如果緊鄰變電箱、大型發射器等嫌惡設施的附近，也不要考慮。

原則9》選格局方正、避免狹長型的房子

許多連棟公寓是屬於狹長型的格局，就是一走進去客廳，後面連接飯廳或兩三個房間，衛浴與廚房多位在後方，動線很不流暢，如果不是邊間，只有前後採光，中間的房間完全照不到外面的光線，對氣流也不好，即使加裝抽風扇，效果也不佳。

因此，挑老公寓，首選格局方正、3房2廳的房子，這類房子最受市場歡迎。

原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓

樓梯間屬於公共設施，2樓以上的住戶每天都要經過，如果住戶的自律性不佳，把家裡的鞋櫃、鞋子放在門外，或是將置物櫃、腳踏車堆放在樓梯轉角處，不僅有礙觀瞻，更會影響上下樓的順暢度，萬一未來發生火警，對於逃生也很不利。

老公寓因為多沒有住戶管理委員會可以約束住戶，而是各層住戶自律管理，萬一你在看房子時，看到這種樓梯間凌亂的公寓，即使價位合理或符合你的條件期待，勸你還是多多考慮。

延伸閱讀：申請附屬建物補登流程圖

雖然老公寓的陽台面積可以利用補登的方式，來增加權狀面積，但要注意的是，下列二種情況並未列入補登條件內：
（1）自行向外增建的陽台；
（2） 蓋在法定空地上的使用面積（像是一樓屋主最常見把庭院綠地加蓋屋頂與隔間，出租或自行作營業使用，或是屋主往後面的法定空地加蓋成廚房使用）。

申請附屬建物補登流程圖

延伸閱讀：頂樓加蓋房子會不會被檢舉拆除？

根據台北市違建處理規定，台北市在民國83年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建，被列管可暫時不予拆除；而84年以後的頂樓加蓋屬新違建，則是即報即拆，台北市以外不在此限。民眾在購買台北市頂樓加蓋公寓或華廈時，不妨先到台北市建管處的違建查報專區網站（qservice.dba.tcg.gov.tw/squatter/squ_dlg.asp），直接輸入地址即可查詢該建築過去是否曾經被舉報拆除。

延伸閱讀：買老公寓等都更？先看容積率推斷未來可換得坪數

目前在台北市內，許多公寓屋主均擁地自重，房價喊得很高。再加上房仲業的推波助瀾，常常在產品DM上打上「都更機會大」的字眼，好拉抬房價。事實上，並不是所有的公寓都具有都更的條件，該怎麼評估老公寓是否具有都更價值、值不值得多花點預算搏翻身機會呢？不妨先搞清楚該地的土地類別，再從容積率去推算未來可以換得多少使用空間。

何謂容積率？

所謂「容積率」，就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比。

以住三之一用地來舉例：
規定容積率為300％，基地面積100坪，建蔽率為45％時，即300%÷45％≒7
>>則設計至少為7層樓

容積率300%代表的就是現在你擁有1坪的土地，未來更新改建後，就可以換到3坪的權狀面積，但這還要再扣除公設比率，才是未來你真正的使用面積，例如公設比35%，等於3坪中有1.05坪都貢獻給公共設施，剩下1.95坪。

延伸閱讀：頂樓加蓋房子會不會被檢舉拆除？

根據台北市違建處理規定，台北市在民國83年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建，被列管可暫時不予拆除；而84年以後的頂樓加蓋屬新違建，則是即報即拆，台北市以外不在此限。民眾在購買台北市頂樓加蓋公寓或華廈時，不妨先到台北市建管處的違建查報專區網站（qservice.dba.tcg.gov.tw/squatter/squ_dlg.asp），直接輸入地址即可查詢該建築過去是否曾經被舉報拆除。

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目前在台北市內，許多公寓屋主均擁地自重，房價喊得很高。再加上房仲業的推波助瀾，常常在產品DM上打上「都更機會大」的字眼，好拉抬房價。事實上，並不是所有的公寓都具有都更的條件，該怎麼評估老公寓是否具有都更價值、值不值得多花點預算搏翻身機會呢？不妨先搞清楚該地的土地類別，再從容積率去推算未來可以換得多少使用空間。

何謂容積率？

所謂「容積率」，就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比。

以住三之一用地來舉例：
規定容積率為300％，基地面積100坪，建蔽率為45％時，即300%÷45％≒7
>>則設計至少為7層樓

容積率300%代表的就是現在你擁有1坪的土地，未來更新改建後，就可以換到3坪的權狀面積，但這還要再扣除公設比率，才是未來你真正的使用面積，例如公設比35%，等於3坪中有1.05坪都貢獻給公共設施，剩下1.95坪。